智能化小區經過10多年建設發展，已經從蹣跚起步的孩童步入到了天天向上的少年，隨著人們對居住條件與居住環境的要求不斷提高，智能住宅小區很自然地被人們所接受，小區“智能化”也成了房地產商開發項目時不得不考慮的內容，其中，安防子系統作為生命財產的基本保障措施，在智能化小區中得到了最廣泛的認可和應用。

隨著我國“3111工程”的推進，創建平安城市和建設和諧社會的深入，無疑對智能社區的發展起到催化的作用。據相關資料統計，未來幾年中國的智能化小區將以30%的速度增長，預計到2010年我國大中城市中的60％住宅要實現智能化。小區“智能化”已成為近年來國內住宅建設的“亮點”和房地產業的“賣點”，安防系統則是小區“智能化”中最基本要求，曾經上海市就發布《住宅小區安全技術防范系統要求》強制性地方標準，規定新建住宅小區必須設置監控、報警、對講、門禁、巡更等5大安全防范系統；而近期海南省建設廳與省信息產業局則聯合發出了《海南省住宅小區智能化功能配置指導意見》的通知，對小區智能化的要求制訂了詳細的標準，并制訂出三個星級的配置標準，配置標準中更是對安防系統有強制性要求，凡未達標者，不得對外宣傳為“智能小區”。由此看來，各地對智能小區的規范化，給未來的安防市場提供了很大的發展空間，同時也為開發商投入產品提供了可參考的標準。

前期投入，開發商打出“理性”牌

房屋質量、居住環境、小區附加設施、物業管理質量的保證？這些都是作為開發商在房地產開發時所要考慮的事情。而對于曾經以概念炒作的小區智能化系統，房地產開發商對其的認識及開發決策在很大程度上影響著智能小區的發展及走向。許多工程商總結，因地域不同，開發商的市場定位也不一樣，江浙、上海地區的開發商在技防上投資則多一些，對產品都有一些具體的標準和要求；而廣東地區的開發商則較注重性價比，他們會根據樓盤的定位來選擇適用、相匹配的產品；內地的發展速度則參差不齊，有些地區還只是一些概念的炒作。

對于小區智能化的態度，從一些工程商的反映來看，許多開發商對技防產品的要求，一改從前盲目追求高科技、新技術、華而不實的附加功能，開始認真對開發項目真正所需要的產品做理性定位，依據自身定位來部署“實用”的安防系統。

據業內人士估計，技防設備的投入大約占房屋項目總投資的2%-5%。在產品的選型與采購中，更多的開發商表示最注重性價比和實用性，通常只要達到驗收標準，能實現基本功能就可以。有工程商認為之所以會出現這種狀況，是因為近年來，全國各地房價一路飆升，且一直居高不下，如果在小區附加設施中投資過大，則會使房價進一步抬高，開發商對技防的投入因此而“低調”，不然，高投入的結果最終還得由住戶來負擔。

另外，在小區中安裝一些高科技的產品，業主也不一定“買賬”。深圳宇波智能技術工程有限公司工程師曹立敏就提出，比如帶指紋識別或其它生物識別的系統，業主會覺得使用起來比較麻煩，使用刷卡或是密碼輸入就非常簡便。高科技產品上的附加功能，業主的使用率并不高，從而導致了部分功能閑置。

“作為開發商，把握好產品的選型尤為重要。開發商會根據工程商的推薦來選擇和比較產品，一般通過對品牌的知名度、市場歷史、時間檢驗、可靠性來判斷產品的質量，”深圳華僑城房地產有限公司設計研創中心的高級工程師、業務經理黃飛躍表示，“對于產品的附加功能，開發商一般不會過多關注，只要實現產品自身的功能意義就可以了，業主對技防設施的要求也不太高，主要是易操作，能夠真正方便他們的生活，保障他們的安全就行了。”

后期運作，物業管理占主導地位

作為小區的管理者——物業公司，其在小區安防系統使用中，不僅僅只是一個使用者，更多地擔當著管理、運作的角色，物業公司需要借助安防來提高管理的效率和服務的品質。

很多工程商表示，在安防系統安裝過程中，他們不僅需要和開發商進行溝通，物業管理公司也逐漸加入其中，參與到小區安防設施安裝具體要求的討論中來。浙江中安工程電子有限公司技術總監陳家龍稱，“在安防系統安裝完畢后，開發商前期與工程商簽訂協議來設計、完成小區中的安防系統，開發商將支付30%-50%的預付款。工程完工后，不僅要交由開發商來驗收，還要經過物業管理公司的驗收，工程商才能收到余款額。在這個過程中，開發商的投資者身份和物業管理公司的使用者身份，使得他們對系統安裝的要求都不一樣。物業公司更多地考慮到使用的方便性和靈活度，因此在功能上會提出更多要求。”

物業管理對安防系統安裝的參與，很大程度上緩解了從前“重建設，輕管理”的情況。之前，有些開發商對小區智能化建設在總體規劃階段，就沒有考慮系統建成以后所需要的物業管理人員如何來管理的問題，甚至只為樓盤促銷而建，以至于有些樓盤的系統在安裝后無法正常使用，形同虛設的系統給物業公司的管理帶來了極大不便。物業公司對安裝工程的參與，可作為使用者來考慮的產品實用性問題，既避免了資源浪費，又可最大效率地利用安防系統功能。

宇波智能的曹立敏表示，小區安防系統在后期管理和運營情況是否良好，物業管理在其中占主導地位。一個成熟的物業管理公司對安防系統重視度會非常高，一旦出現問題，他們會立即解決，或及時與工程商溝通，讓系統始終保持良好的運行，發揮其安全防范的作用。而往往很多系統出現大問題，跟物業管理不重視也有一定的關系。在整個系統運營過程中，如果物業管理不夠成熟，智能化安防系統則難以為物業管理公司提供高效便捷的管理平臺，因此安防系統與物業管理是相輔相成的。

很多工程商也認為，安防系統如果沒有得到物業公司的重視，物業公司在其中只起“傳達”作用的話，一旦業主對安防產品產生疑義或投訴，物業公司則會認為是安防系統的漏洞，而住戶卻認為是物業管理不善，由此引發雙方之間的很多糾紛。從工程商的反映來看，物業管理與工程商保持良好的溝通是必須的。

在使用過程中，物業公司認為安防產品質量和工程商的服務還存在許多不足，給他們的管理工作帶來了諸多不便。如深圳某花園小區物業管理處主任就提出，產品的穩定性讓他們大傷腦筋，從前開發商安裝的對講系統在使用幾年后就完全癱瘓掉了，物業公司只好將全小區的對講產品重新更換，而門禁和監控系統則是由物業公司為方便管理和滿足安全需求在后期投資建設的。雖然在產品品牌的選擇上，物業公司有了自主權，但產品性能還不太令人滿意。像監控這類產品還好一些，門禁和報警系統就很難說了。經常出現門禁IC卡打不開門，想進的人進不去的現象，而報警系統的維修率更高，導致后來很多住戶使用的報警系統整個兒就閑置了。

另外，早期建設的小區對安防系統建設的投入并不多，而隨著物業公司對技防重視度的提高，物業公司在滿足“安全可靠、經濟有效、集中管理”的要求下，就得對舊有的安防系統進行全面的升級改造。一些物業表示，他們在對系統進行升級時，需要考慮更多的問題，比如產品的選型、性價比、業主的接受度等等。而且近年來，隨著業主對安全防范系統逐漸重視起來，他們對安防系統的要求越來越具體化，有了更多主動權。

利潤薄、風險大，工程商重壓之下求突破

智能小區的快速發展，也讓工程商受益其中。然而越來越多的工程商加入其中，也導致工程商之間的競爭越來越激烈，“僧多粥少”的局面時刻存在。利潤空間不斷降低、墊資收款風險高和售后服務繁瑣，都是工程商所遇到的攔路虎。

理性競標，維護自己合理利益

眾多工程商都表示，開發商與供貨商的接觸越來越頻繁，產品的價格也隨之透明化；另外，工程商之間的低價競爭等情況，這些局面導致了工程商從中所得的利潤越來越薄。經常與工程商打交道的深圳松本先天下科技發展有限公司副總經理張建濱就提出，工程價格越來越透明、利潤降低、智能化系統建設周期性長、款難收、工程內容變數較多、工程商墊資等都是目前所有工程商面臨的問題。這些問題的存在，在提高了風險性的同時也降低了工程商的積極性，有些老牌的工程商甚至慢慢淡出小區智能化工程市場。

進行低價競爭，甚至會出現一些工程商使用假冒產品的價格來競標，如此一來，其他工程商不得不被打敗。競標成功后，短暫來看，工程商是獲得了很大的利益，但在售后服務中會出現很多問題，比如系統不能使用，或穩定性極差，或故障多多等，這樣就導致在售后服務中工程商投入很大的成本費用來維護系統的運行，有些系統甚至停擺了，用戶也因此怨聲載道。很多老牌工程商認為，從長遠來看，這樣的工程做下來并不能給工程商帶來利益，相反，會讓工程商走得很艱難。

深圳松特高新實業有限公司項目經理羅建棟對于行業里的激烈競爭就表示，“在競標過程中，如果開發商或者工程商將價格壓得較低，我們一般會選擇退出。一方面要考慮自己各方面的實力和能力，另一方面還要考慮低價格的工程不僅沒有利潤空間，而且在后期服務中‘困擾’特別多，讓自己陷入‘吃虧不討好’的境地，與其這樣，還不如選擇好的樓盤來做，既讓自己有利潤空間，又能讓工程保質保量。”

選擇“放心”產品，保質保量

很多工程商和物業公司都表示，在智能系統中，最麻煩的就是報警系統和自動抄表系統，誤報率和誤差率是所有系統里面最高的，也是用戶投訴最多的系統。福建省冠林科技有限公司總經理朱瑩就表示，如果在產品選擇上就沒有把好關，貪圖價格便宜的產品，往往這些產品的性能不穩定，會因此而造成系統不能正常運行，或系統的誤差很大，結果完全喪失了它本身的作用。她建議工程商或開發商合理選用一些中高檔產品，雖然價格昂貴一些，但穩定性更高。

“產品的互換性在目前看來，狀況仍不太好，”杭州信誠電子有限公司董事長樊小剛表示，“當前普遍被采用的國標、行業標準都沒有對通訊協議做出一個標準，各個廠家設備采用的物理層、協議層都大不相同。由于這些制約因素，各個廠家的設備還不能做到互換，因此給工程商后期服務帶來很多的麻煩。雖然有些廠家在做一些可互換性的探索工作，但都是局部的和有局限性的，暫時還處于試驗階段，這有待于眾廠商共同攻關來解決。”

眾多工程商都表示，他們希望在工程中采用檔次高的產品，這樣會讓他們在售后服務中“省心”很多，而且好的品牌還能幫他們分擔產品的售后問題，因此他們都比較愿意使用固定品牌的產品，但他們也只能給開發商推薦產品，最終決定權還是在開發商手里。如果遇到對產品質量較重視的開發商，產品的問題就會少很多，因而還需要工程商下大功夫對市場進行一些觀念的引導。

專業服務，開拓更多新需求

“作為工程商，維修服務是我們的工作內容之一，但產品壞了沒地方換，真是一件‘勞民傷財’的事情，”上海三意樓宇實業有限公司總工程師史幼迪表示，“目前產品更新換代速度很快，一個產品，可能在不到一年的時間就會下線，或者連廠家都不見了。一旦產品出現質量問題，就無法找到可以替換的同型號產品了。如果產品壞得多了，就只能全部更換新產品，結果是物業和業主都很反感。”

杭州信誠電子的樊小剛表示，智能系統的運行時間與故障率之間有一個“浴盆曲線”，一開始試運行時故障多，然后平穩運行故障少，然后再進入故障多的老化期，因此，對售后服務的要求很高，這也是與一般消費品的本質區別。系統的好壞與工程質量和服務質量息息相關，這方面系統集成商肩負著重要責任。工程不怕出問題，怕的是拖延，在工程服務中，可能一個問題在24小時之內解決了，那它就只是一個小故障，而超過24小時不解決，有時會發展成為大災難。

安防系統的售后服務是一個綜合性工作，服務的好壞與產品供應商、代理商、工程商都有密切的關系，任何一個環節都可能導致售后服務質量出現問題從而無法保障系統的安全運行。在國外，通常需要較高的工程利潤才可以支持系統驗收后長期穩定的運行。在國內，一般工程完工后會有一年左右的免費保修期時間，在保修期內，產品出現了質量問題，大部分生產商盡管不能及時更換產品，卻可以進行維修。而一旦過了保修期，如果用戶對于正常維修的收費不認可，則會導致工程商積極性不高，大大影響了維修的速度。

而后期對用戶的培訓也是一項十分重要的工作，如果沒有對用戶進行必要的培訓，很容易造成設備使用不當，日常保養不及時，會嚴重影響了設備的正常使用壽命。部分工程商在完工后，通常會對物業公司的安防系統操作人員進行培訓，“但物業公司使用這些系統的人員通常都是保安，往往文化水平不太高，在應用過程中，對系統操作的適應性和管理都需要一個過程，而且物業公司人員流動性很大，這都給工程商帶來一些麻煩，”東營華科智能工程有限責任公司經理管躍峰如是說，“我們為了做好服務，真正給物業解決問題，通常會對使用人員做較長期的培訓，有的培訓時間甚至達到一年左右，除了教他們如何操作，還講解一些系統的基本常識和小故障的維修辦法。另外，還定期派維修人員上門進行檢查和維護，這些措施讓用戶感覺非常滿意，同時也減少了自己的‘后顧之憂’”。

于保修期以外的服務，用戶往往找不到合適的維修點，也只能再回頭去找工程商來維修。更多的工程商看中了這個商機，專門成立服務部門對小區進行有償服務，上海延華智能科技有限公司更是根據市場這一需求，成立了一個專屬的服務公司，用戶對這種專業的服務比較滿意，也非常放心。

數字產品顯身手，發展空間大

在目前的小區安防系統中，從不同檔次的樓盤來看，具體子系統所用的產品檔次、技術水平還是有相當大的區別。例如處于市場導入階段的二級城市，小區智能系統的基本配備包括普通黑白可視對講系統、閉路監控、停車場管理等系統，在高檔樓盤中會相應增加一些如周界防范、家庭防盜、門禁巡更等系統。發展速度較快的大城市里，中高檔小區已開始采用TFT真彩的彩色對講系統，黑白可視對講系統使用率就更加普及了，而非可視低檔對講系統已漸漸淡出了市場。而近年一直炒得火熱的“數字化”、“智能化”產品，終于在一些高檔智能小區里小試牛刀，給用戶帶來了更多、更新的功能。

作為在住宅小區中使用率最高的對講系統，可以說，整個小區的數字化是以樓宇對講的數字化為核心而發展的。松本先天下的張建濱稱，全數字化的IP對講系統，該產品功能非常齊全，其基于TCP/IP通信協議，實現包括樓宇對講、安防報警、家電控制、多媒體播放、數字錄音、電子像冊、無線網絡等應用功能，并能加裝網絡攝像機控制模塊，可接USB接口攝像機，可通過電腦遠程訪問的綜合管理將給用戶帶來極大的方便。一些已嘗試安裝數字可視對講的工程商對產品深表好感，認為該系統不僅在功能上吸引用戶，在安裝過程中布線、施工也簡單了很多。

深圳市興天下科技有限公司副總經理汪衛兵就曾提出數字可視對講還有一個潛力非常大的商機，就是運營服務。數字可視對講系統功能的完善性也決定了其作為數字安防的終端，由此，可以把數字可視對講系統做成可運營的系統，利用產品的功能平臺，不斷增加有償服務項目，從而收取服務費用，讓用戶不僅僅是享受產品本身的服務，還能享受到其它的增值服務。據了解，目前深圳市已有房地產開發商專門成立公司來運營其社區的數字可視對講系統的服務了。

監控系統在小區應用中也有望實現網絡監控的新趨勢，傳統的模擬監控只對物業管理部門開發，業主無法接觸。但隨著上網的普及，居民也有通過網絡監控自己所在社區的愿望，比如通過網絡監控可以查看停車場中自己的車是否還在、社區幼兒園里自己小孩的情況，或查看自己想要去社區里公共場所的狀況等等。松本先天下的張建濱表示，只要安裝網絡攝像機，在系統中增加視頻流媒體服務器，業主可以像登陸一個網站一樣簡單，輸入密碼就可以使用這些功能了。但是考慮到隱私問題，則需要對訪問進行授權，且只能針對公共區域。

而近幾年，智能家居同樣也呈倍受關注的發展趨勢。雖然許多工程商反映目前這一消費需求逐漸在上升，而且目前市面上已經出現不少的產品，但市場叫好不叫座，價格昂貴仍是一大瓶頸。福建冠林總經理朱瑩認為，由于有些廠家熱衷于概念性的炒作，制造出來的智能家居系統復雜、功能華而不實，造成智能家居系統造價昂貴，使消費者產生“望而卻步”的心理。因此，廠商應該本著產品必須實用的理念，不斷研究用戶具體的需求和應用條件，在產品的使用界面和方便實用程度投入大量的精力進行開發。

此外，杭州信誠董事長樊小剛稱，盡管目前智能小區安防系統在成熟度上已經有了相當大的提升，然而，智能小區系統在用戶滿意度調查中的表現還不夠，這其中有供應商產品問題、有工程商安裝維護問題，也有用戶使用問題，一個面向千家萬戶的產業，需要更多的時間和更高的投入才能不斷成熟起來。